Неучтёнка, золотой район, жилищные сертификаты. Что формирует цены на жильё? На конечную стоимость квадратного метра жилья влияют не только цены на строительные материалы, энергозатраты, география и социальная инфраструктура.

На одном из заседаний, которое прошло в конце февраля, министр строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Бурятии Владимир Рубан заявил, что на жилищном рынке республики недостаточно нового жилья. Именно из-за этого, считает он, цены на жилье ползут вверх.     - Так, если в 2010 году квадратный метр во вторичном жилье, в среднем, стоил 28 860 рублей, а в 2011-м - 31 747, то в новостройках квадратный метр жилья в 2010 году уже стоил 31 046 рублей, а в 2011-м подорожал до 37 365 рублей, - отметил Владимир Рубан.  То, что цены на жильё растут ежегодно, видно невооруженным глазом, однако правильно ли связывать это с недостаточным количеством квадратов? Посмотрим, что говорят цифры. В прошлом году было сдано более 300 тысяч кв.м. жилья в новых домах. Это в среднем на 0,2% больше, чем годом раньше. А если сравнивать с 2008 годом, то сегодня новостроек построили в 3 раза больше. Какая уж тут нехватка. Почему же тогда стоимость обычной «двушки» на 40 квадратов без внутренней отделки и сантехники приближается к 2 миллионам рублей? Строительные фирмы в голос говорят о растущих затратах. Поднялись цены на строительные материалы, подорожал цемент – вот и выросла цена на готовые квартиры.  - В первую очередь рост цен на жилье определяет удорожание строительных материалов, - сообщил председатель Забайкальской ассоциации строительных организаций Юрий Викулов. - Например, рынок цемента монополизирован и поделен на сферы влияния”.  Строители убеждены, что при отсутствии свободной конкуренции монополисты будут взвинчивать цены. Цемент - основа всей промышленности и от бесперебойных поставок и цен на него зависят все без исключения строители. При этом независимые эксперты и специалисты в области строительства считают совсем по другому. - Мой расчет показывает, что в современном строительстве доля стоимости цемента в общей доле затрат на возведение жилья составляет от 3% в монолитно-кирпичном варианте до 5% — в панельном. Однако эти цифры довольно условны, — полагает начальник Управления капитального строительства компании «Велес Девелопмент» Юрий Сидоров. Как и по всей России в Бурятии стоимость цемента в цене построенного жилья, как правило, не превышает 4%. Вряд ли стоимость цемента кардинально влияет на себестоимость одного квадратного метра жилья. Есть еще  материалы, без которых не обойтись при строительстве дома – это металл и кирпич. Цены на них диктует рынок, а не соглашения нескольких производителей. Все дело в том, что металл для строительства в Бурятии поставляет ограниченное количество заводов в Сибири и на Урале, но монопольных цен здесь нет, поскольку строители знакомы и со снижениями цен на металл в связи с мировой конъюнктурой. Эксперты считают, что развитая дилерская сеть, наличие значительного количества оптовых организаций, специализирующихся на поставках металлов, привели к развитию действительно конкурентного “металлического” рынка. То же самое с кирпичом. В каждом регионе имеется несколько кирпичных заводов, поскольку основа кирпича - глина - есть практически везде. И здесь тоже нет монополизма. Скорее всего,  ценообразование в строительстве - это совокупность процессов внутри страны в целом. Ну, а большую долю в стоимости квадратного метра занимает не цемент, а так называемая «городская составляющая» — согласования, подвод коммуникаций, электричество и тому подобное. Городская состовляющая Что еще влияет на стоимость жилья? Если обобщить, то все моменты можно обозначить как удобство проживания в доме. В эту сферу, оказывающую определенное влияние на цены, можно отнести немало различных факторов. Материал, из которого построен дом, маршруты общественного транспорта, экологическая ситуация в микрорайоне, близость скверов и парков, больниц, школ, социальная среда. Каждый из этих, и многих других факторов, накладывает определенный отпечаток на стоимость жилья, поэтому подчас совсем непросто определить, насколько реальны цены на квартиры в том или ином доме. Даже профессиональные оценщики из разных фирм назовут, скорее всего, разные цифры, и не будут при этом отрицать, что их оценка относительна.  Неучтёнка Накручивают цены и неучтенные расходы, которых в конечном итоге может быть гораздо больше учитываемых растрат. Всем известно, что если соблюдать законный порядок, то необходимые для строительства документы можно собирать вечно. Приходится работать по "ускоренной" схеме, что стоит, прямо скажем, несколько больше, хотя такие платежи нигде не учитывается. Все это происходит из-за отсутствия "прозрачных" цен и тарифов на услуги учреждений, осуществляющих согласование, контроль, проверки при строительстве жилья.  Каждый причастный к общему делу, то есть в нашем случае к строительству дома, хочет получить кусок побольше. Поэтому расходы, например, на закупку материалов могут быть умышленно завышенными, при том, что реально оплачивается сумма достаточно скромная, или часть средств возвращается плательщику обратно (так называемый откат). Зачастую, нарушая сроки завершения строительства застройщик по своим схемам прокручивает вложенные дольщиками средства, используя их как стартовый капитал. Снимает прибыль, а базовую сумму отдает обратно в строительство. К сожалению, за это время цены могут подрасти, деньги обесцениться  и средств на стройку может не хватить. Отсюда два пути - либо выдумывать суперпричину и собирать дополнительные деньги с дольщиков, либо снижать качество строительства, закупая некачественные стройматериалы. Одним словом лазеек для использования неучтенных средств множество, и ложатся они впоследствии на плечи простых покупателей.   Раздувают цены на жилье и всевозможные сертификаты и капиталы. Стоило только появиться материнскому капиталу, как тут же цены скакнули вверх. Есть еще сертификаты для военных, жителей крайнего севера и БАМа.