Жителям Бурятии рассказали о рисках покупки квартир в новостройках у дольщиков Что нужно учесть, заключая договор переуступки – далее.

Если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье можно попробовать купить у дольщиков. Сделка предполагает переуступку права по договору долевого участия (ДДУ). Какие риски нужно учитывать, заключая договор переуступки, объяснил Госстройжилнадзор Бурятии.

- Переуступка - сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него. В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости договор переуступки прав требования называется цессией.

По данным ведомства, обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их на этапе котлована и реализуют почти готовое жилье по более высокой цене. Есть и другие причины для продажи, например, изменение планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних свидетельствует большое количество предложений о продаже квартир от физлиц в строящемся комплексе. Также в качестве продавцов выступают юрлица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Особенности и риски

Схема переуступки изменилась с вступлением в силу закона №214-ФЗ. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

- Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора. 

Подводные камни, о которых нужно знать 

Основными рисками при покупке недвижимости по переуступке могут стать нарушение сроков, заморозка строительства и банкротство застройщика.

- Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья. 

Также жители республики могут купить право требования на жилье, которое ранее переуступали. Например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот конечному покупателю. Если застройщик обанкротится, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Поэтому покупатели не согласные с суммой компенсации, будут решать проблему через суд.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

- Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства.

В этом есть один существенный недостаток. Если договор по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу. 

Кроме того в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома, а это уже другая стоимость квартиры.

На цене также сказывается рыночная ситуация - в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в договоре. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил. 

- Участнику долевого строительства необходимо учитывать, что если цена договора участия в долевом строительстве ниже, чем подлежащая уплате в соответствии с соглашением об уступке, при неисполнении застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет возвращена исключительно сумма, размещенная на счете эскроу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.

Специалисты рекомендуют потенциальным участникам долевого строительства при покупке недвижимости через соглашение об уступке оценить возможные риски. Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег.

Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.