Денис Денисенко, апарт-отель «Эндемик»: «Апартаменты – это продукт, который родился в кризис» О новом для Иркутска и Бурятии инвестиционном инструменте рассказал руководитель инжиниринговой компании «ВостСибСтрой» Денис Денисенко.

Общество 6 августа 2026, 12:06 457

Кто еще верит в стабильность? Рыночный хаос нарастает: доходность депозитов падает, а биржа поставила антирекорд - показатели опустились до минимумов за три года. И инвесторы своевременно обращают внимание на недвижимость.

Одним из перспективных форматов Денис Денисенко, руководитель инжиниринговой компании «ВостСибСтрой» — девелопера концепт-отеля «Эндемик», считает сервисные апартаменты. О том, как устроен этот новый для Иркутска и Бурятии инвестиционный инструмент, он рассказал «Ариг Ус».

Рынок не резиновый

Апартаменты — специфическая ниша на рынке инвестиционной недвижимости. По словам эксперта, в Иркутске этот сегмент пока только формируется

– Продукт сложный, но интересный – на стыке туризма, девелопмента и инвестиций, – рассказал Денис Денисенко.– Как показывает наша практика, большая часть покупателей – 55% – это предприниматели, которые выводят часть средств из основного бизнеса в надёжный инструмент с целью диверсификации. Это сложная целевая аудитория. Если у человека возникает потребность в жилье – требуется первое жильё или нужно улучшить условия, – он начинает задумываться о покупке. Здесь такой потребности нет: немногие готовы специально подбирать объект для инвестиций. Бывают спонтанные покупки, когда по привлекательной цене объект подвернулся. Инвесторы нередко сталкиваются с тем, что капитал «застрял» в объектах с неопределённым будущим — перед вложением в апарт‑отель эти ресурсы надо освободить.

Еще две группы инвесторов в апарт-отели в Иркутске – это топ-менеджеры крупных корпораций и рантье.

– Мотив топ-менеджеров – формирование подушки безопасности. Графики платежей у них привязаны к крупным выплатам, – отметил Денис Денисенко. – Бонусы, премии, тринадцатые зарплаты – эти деньги они «паркуют» в ликвидный актив в удачной локации. Оставшиеся 15% – это профессионалы рынка недвижимости, люди, которые раньше сами сдавали квартиры посуточно, и вместо пассивного дохода это стало их работой. Основной мотив таких инвесторов – при сопоставимой доходности самому не требуется быть 24/7 вовлеченным в управление.

Апарт-отель «Эндемик». Из архива компании

Три кита устойчивости

Люди, имеющие опыт работы с инвестинструментами, обязательно задают вопрос о рисках.

– Продукт родился в кризис, то есть с самого начала он проектировался так, чтобы быть устойчивым.Система апартаментов в стране стартанула в двадцатом году, во время ковида, – рассказал Денис, – и загрузка там доходила до 85–90% в отличие от гостиниц, для которых 60% считается отличным показателем.

Преимущество апарт-отелей в большем количестве сценариев использования, пояснил эксперт. Например, семьи с детьми выбирают апартаменты в хорошей локации, потому что там есть кухня и можно не тратиться на ресторан. В целом устойчивости загрузки апарт-отели добиваются, работая с тремя типами гостей.

– Туристический поток – это высокий чек в сезон, – объяснил Денис Денисенко. – Деловая активность города позволяет заполнять номера в будни и в межсезонье. При этом стабильную базовую загрузку дает среднесрочная и долгосрочная аренда. Грамотная работа с тремя этими составляющими и есть гарантия стабильного дохода для инвестора. Это не значит, что форс-мажоры исключены. Но у инвестора в апарт-отели есть важное преимущество: его деньги зафиксированы в конкретном объекте недвижимости с выпиской из Росреестра о праве собственности.

По оценкам Дениса Денисенко, емкость рынка апарт-отелей в Иркутске – тысяча-полторы номеров. Сегодня в городе реализуются пять таких проектов, однако потенциал рынка этим не ограничивается. По мере появления новых объектов апартаменты могут перетянуть часть спроса у традиционных гостиниц, номерной фонд которых постепенно устаревает.